Las citaciones para notificar el cobro de la plusvalía, que desde agosto de este año retomó la Alcaldía de Cúcuta, ya empezaron a generar malestar en la población cucuteña, especialmente, en los propietarios de viviendas y locales comerciales de los barrios Blanco y Caobos, en donde se entregaron las primeras mil cartas.

A pesar de lo manifestado por Lilia Reyes Carvajalino, secretaria de Valorización y Plusvalía de Cúcuta, quién afirmó a La Opinión que “los ciudadanos son conscientes y tienen el afán de cancelar”, lo cierto del caso es que el proceso sigue generando dudas, como ya sucedió el año pasado cuando fue suspendido por irregularidades en la tabla de tarifas implementada, pero que ahora fue reajustada de acuerdo con los parámetros legales.

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Margarita Contreras, gerenta de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), capítulo Cúcuta y Nororiente, explicó que una de las incógnitas es que no hay claridad sobre la destinación de los recursos.

“La Alcaldía, antes del cobro, debió informar para dónde van esos recursos, cuál es su destinación específica. Que haya claridad”, agregó.

Al respecto, Reyes indicó que los tributos de plusvalía serán para completar el plan de desarrollo del alcalde César Omar Rojas, pero no se sabe a que proyectos irán a parar dichos dineros. La funcionaria dijo que no hay una estimación de cuántos recursos se puedan completar.

Según la Ley 388 de 1997, que reglamenta el uso de la plusvalía, el recaudo debe ajustarse a proyectos de adecuación de vías y asentamientos urbanos, infraestructura de servicios públicos e implementación de sistemas de transporte masivo, entre otras cosas.

Para Camacol, la plusvalía es un instrumento muy importante que facilita el desarrollo de la ciudad, el cual se debe pagar, pero requiere de un proceso claro y un cobro bien justificado. 

En este sentido, la vocera de los constructores indicó que es un error de la administración municipal hacer masivo el pago del tributo, pues no todos las edificaciones  adicionales son objeto de cobro, ya que no responden a los parámetros legales bajo los que fue creada la plusvalía.

En Cúcuta, los tres hechos generadores de la plusvalía son: mayor aprovechamiento del suelo (edificabilidad), el cambio de uso del mismo  de urbano a comercial y el paso de zona rural a urbana.

El problema aquí, indicó Contreras, es que se están confundiendo los momentos que tiene la reglamentación. “Una cosa es que se cree la situación que pueda generar un mayor agregado al suelo y otra es que se cumplan las condiciones que puedan generar ese valor”.

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La abogada Daniela Vergel, especialista en derecho inmobiliario, indicó que en el caso específico de Cúcuta, “la alcaldía no está motivando, como debe hacerlo, el acto administrativo y solo se está limitando a exponer una normatividad general. A la persona solo le están diciendo que con base a unas modificaciones que se hicieron en 2011 al Plan de Ordenamiento Territorial (POT), que existe desde 2001, se generaron unos cambios que le dieron mayor valor al inmueble”, por lo que ahora debe pagar.

(Margarita Contreras, gerenta de Camacol, capítulo Cúcuta-Nororiente.)

¿De dónde sale el cobro?

Los problemas de base en el proceso de plusvalía también se reflejan en los cálculos de las cuentas. 

El principal déficit en este capítulo, según el gremio de los constructores, es la falta de un soporte técnico que permita garantizar el cumplimiento de diferentes aspectos, entre ellos, que cada predio tenga un beneficio normativo y que se haga una identificación clara de los valores adicionales en el suelo de cada hecho generador.

“La norma dice que la valorización debe hacerse con el perito evaluador, quien debe revisar como estaba valorizado el inmueble antes de la acción urbanística y luego generar la diferencia. En la resolución no se dice nada de eso y no se explica cuál es la metodología, porqué se está llegando a ese cobro”, dijo Vergel.

Sin embargo, Reyes aseguró que uno de los objetivos de la citación, además de entregar la resolución para el pago de la plusvalía, es explicarle a la gente qué, cómo y por qué se le está cobrando dicho valor.

Lo que no está claro tampoco son los cambios del uso de suelo que no aparecen en ningún POT, porque el que está vigente es de 2001. Tampoco hay un documento de zonas homogéneas en el que se puedan ver los usos de suelo avalados por el Instituto Geológico Agustín Codazzi (Igac), afirmó Contretras.

“Es claro que es necesario que toda la comunidad conozca de parte del responsable del cálculo todos los elementos planteados por la normativa aplicable y que no haya duda de los valores adoptados”, explicó la vocera de Camacol.

Por último, Vergel agregó que “la alcaldía no está siendo sincera y los funcionarios están mal informando a la gente. Se les está diciendo que ellos no lo van a tener que pagar, que es solo cuando se vaya a hacer un proyecto inmobiliario”.

Hay que ir a la notificación

(Lilia Reyes Carvajalino, secretaria de Valorización y Plusvalía de Cúcuta.)

Si usted es uno de los cucuteños que ya recibió una notificación para presentarse a la oficina de Valorización y Plusvalía de la alcaldía, lo mejor que puede hacer es presentarse. “Al no hacerlo los pueden notificar con aviso y a partir de ahí empezar los trámites legales. No asistir no quiere decir que va a evitar la participación en la plusvalía”, explicó Daniela Vergel, especialista en derecho inmobiliario.

Lilia Reyes, secretaria de dicho despacho, explicó que la idea es entregarles la resolución, donde viene el cobro, se les explica de dónde salió dicho monto y cual fue el generador legal que se tuvo en cuenta para el proceso.

El artículo 84 de la Ley 388 de 1997, dicta que “cualquier propietario poseedor de un inmueble objeto de la aplicación de la participación en la plusvalía, podrá solicitar, en ejercicio del recurso de reposición, que la administración revise el efecto plusvalía estimado por metro cuadrado definido para la correspondiente zona o subzona en la cual se encuentre su predio y podrá solicitar un nuevo aval”.

Al respecto, Vergel indicó que la reposición debe presentarse en los 10 días siguientes a la entrega de la resolución, ante la alcaldía.  Si la autoridad municipal mantiene su posición, se debe empezar un proceso de nulidad por vía administrativa.