En medio de una reactivación económica en la que los subsidios estatales han tenido gran protagonismo, muchos colombianos se preguntan si realmente es un buen momento para comprar vivienda.

Según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida del Dane de 2019, el 35,7% de los hogares en Colombia viven en arriendo; el 41,6% lo hacen en una vivienda propia completamente pagada, mientras que el 4,6% en una vivienda propia que está pagando.

Hace poco más de un mes, el Gobierno Nacional abrió la convocatoria para postularse a uno de los 200 mil subsidios que entregará el Estado entre 2020 y 2022.

Esta medida se suma a otros programas de subsidios gubernamentales como Mi Casa Ya y el Semillero de Propietarios; y a otros programas que ofrecen las Cajas de Compensación Familiar. 

Con este panorama en mente, muchas personas ven una oportunidad única para comprar vivienda.

Sin embargo, según Ángela Puerta, directora general del portal inmobiliario Properati, en Colombia, “aunque estos subsidios y beneficios que ofrece el Gobierno resultan bastante atractivos para gran parte de la población, es necesario planificar con calma la compra de vivienda”. 

“El momento oportuno para comprar vivienda puede ser tanto ahora mismo, como en dos meses o cinco años; es decir, depende más de la persona y sus condiciones socioeconómicas que de un contexto externo”, expresó.

Cinco recomendaciones antes de acceder a un crédito para comprar casa o apartamento

1. ¿Me conviene acceder a los subsidios? 

Se deben evaluar los pros y los contras que ofrecen todas las modalidades de subsidio y crédito para tomar la mejor decisión posible. Según Alexa Pineda, especialista de Properati Créditos, el Gobierno estará entregando los 200 mil subsidios hasta el año 2022 y se espera que las otras modalidades sigan funcionando con normalidad, por lo que no hay afán. 

“Cada uno debe tomarse el tiempo para preguntar, hacer cuentas, consultar a expertos y decidir la mejor opción”.

Pineda añadió que “por ejemplo, el subsidio del Gobierno no le sirve a una persona que puede realizar abonos a capital periódicamente, en caso de que encontrara una buena tasa de interés con el banco; mientras que el mismo subsidio si le servirá a quien necesite pagar una cuota mensual más baja durante los primeros años del crédito”.

Cabe recordar que el subsidio del Gobierno para viviendas No VIS solamente cubre un porcentaje de la tasa de interés durante siete años, más no la deuda base o el capital, por lo que al final, la deuda total seguramente no habrá disminuido significativamente. Adicionalmente, durante esos siete años no está permitido realizar abonos a capital.

Si una persona quiere pagar un poco más rápido la deuda, y tiene las condiciones económicas, puede hacer lo siguiente: ahorrar cada mes mínimo $439 mil pesos, que es el equivalente al subsidio del Gobierno, y al cabo de los siete años, cuando finaliza la cobertura del subsidio, abona a capital el dinero ahorrado durante los siete años. 

2. Tipo de crédito

En cuanto a las modalidades crediticias, se sugiere evaluar cuál de las dos funciona mejor: si el leasing habitacional o el crédito hipotecario. Cada uno maneja modalidades de pago muy diferentes, e incluso tasas de interés.

Mientras la tasa promedio en el leasing es del 9,3%, en el crédito hipotecario es del 11%. Entre tanto, en el crédito hipotecario el comprador es propietario desde el primer momento, mientras que durante el leasing habitacional el comprador es arrendatario hasta que ejerce la opción de compra.

3. Estabilidad económica

Cuando una persona compra una vivienda por medio de financiación bancaria, adquiere una deuda por un periodo mínimo de cinco años y máximo de 30. Por lo que es indispensable tener una estabilidad económica para pensar en un crédito de vivienda, de lo contrario se recomienda esperar el tiempo necesario hasta lograr dicha estabilidad. 

En términos crediticios, la estabilidad económica significa tener un salario fijo y demostrable, fuentes de ingresos adicionales de ser posible, y no tener otras deudas grandes.

Además, esto servirá para que los bancos aprueben sin problemas el crédito de vivienda, y ante todo, para que la persona pueda continuar pagando la cuota en caso de que surja algún imprevisto o gasto inesperado. 

Cuando una persona se atrasa en los pagos de un préstamo afronta una serie de consecuencias como ser reportado ante las centrales de riesgo, pagar altos intereses de mora o ser desalojado de su vivienda. Todo esto se puede evitar con una adecuada planeación y ahorro.

Además, es necesario calcular a cuántos años se debe diferir la deuda según la capacidad. Por ley, la cuota mensual de un préstamo de vivienda no puede superar el 30% de los ingresos mensuales de la persona, esto significa que si una persona gana un millón de pesos, no puede pagar más de $300 mil en la cuota de su vivienda. 

4. Cuota inicial

Si el comprador adquiere un crédito hipotecario, debe tener el 30% del valor de la vivienda para pagar la cuota inicial. En el caso del leasing habitacional, la cuota inicial es del 20%.

5. Otros gastos

Cuando una persona inicia el proceso para financiar la compra de una vivienda es necesario tener un ahorro programado, o incluso varios, pues durante el proceso se deben cumplir con algunos gastos adicionales. 

Los trámites notariales y pagos de impuestos tienen un elevado costo, y aunque varía dependiendo el valor de la propiedad, se recomienda al menos destinar $5 millones de pesos para quien compra una vivienda de $300 millones de pesos.

Estos son algunos de los gastos adicionales

● Avalúo comercial: 0,1% del valor del inmueble.
● Estudio de título: 0,12% del valor del inmueble.
● Escrituración: 0,54% del valor del inmueble (se divide por la mitad entre comprador y vendedor).
● Beneficencia: 1% del valor del inmueble.
● Registro: entre 0,6 y 0,9% del valor del inmueble.

Además, se recomienda planear un ahorro de emergencia para la etapa de pago del crédito, con el que se puedan pagar alrededor de tres cuotas en caso que surja algún imprevisto.

Con información de Properati